전세 vs 월세 vs 매매 — 5년 총비용으로 비교

전세·월세·매매 중 무엇이 유리한지는 말로 따지면 끝이 없지만, 숫자로 놓으면 의외로 빨리 좁혀집니다. 대출금리를 연 4%로 가정하고 5년을 산다고 하면 — 보증금 3억 전세(대출 2억)는 이자로 약 4,000만 원, 보증금 5,000만 원에 월세 80만 원이면 월세로 4,800만 원, 4억 집을 대출 3억으로 사면 이자만 약 5,727만 원이 나갑니다.

물론 매매는 그 사이 원금 약 2,866만 원이 자산으로 쌓이고, 전세·월세는 보증금을 돌려받습니다. 그래서 "얼마가 사라지는 돈인가"와 "무엇이 남는가"를 함께 봐야 합니다. 아래에서 계산 과정을 그대로 펼쳐 보겠습니다.

전세·월세·매매, 성격부터 한 표로

구분	초기 목돈	매달 부담	핵심 리스크	이런 분께
전세	큼(보증금)	적음(이자만)	보증금 미반환	목돈 있고 안정 원하면
월세	적음	큼(임대료)	매달 고정지출	목돈 적고 이동 잦으면
매매	가장 큼	대출 상환	집값 변동·세금	정착 + 자산 형성 원하면

5년 총비용 시나리오 — 연 4% 가정으로 직접 계산

같은 사람이 5년을 산다고 가정하고, 세 가지 선택의 '사라지는 주거비'를 계산해 봅니다. 대출금리는 세 경우 모두 연 4%로 가정한 순수 산술이며, 취득세·보유세·중개수수료·집값 변동·보증금의 기회비용은 계산에서 제외했습니다.

• 전세: 보증금 3억 원(자기자금 1억 + 전세대출 2억, 이자만 상환 가정) → 이자 월 약 67만 원(2억 × 4% ÷ 12), 5년 합계 4,000만 원
• 월세: 보증금 5,000만 원 + 월세 80만 원 → 80만 × 60개월 = 4,800만 원
• 매매: 매매가 4억 원(자기자금 1억 + 주택담보대출 3억, 30년 원리금균등 가정) → 월 상환 약 143만 원, 5년 납입 약 8,593만 원 중 이자 약 5,727만 원 + 원금 상환 약 2,866만 원

시나리오	매달 나가는 돈	5년간 사라지는 비용	5년 뒤 남는 것
전세 3억(대출 2억)	이자 약 67만 원	이자 약 4,000만 원	보증금 3억 반환
월세 5,000만+80만	월세 80만 원	월세 4,800만 원	보증금 5,000만 반환
매매 4억(대출 3억)	상환 약 143만 원	이자 약 5,727만 원	원금 약 2,866만 원 상환된 내 집

숫자만 보면 전세의 '사라지는 돈'이 가장 적습니다. 다만 전세는 목돈 1억(자기자금)이 5년간 묶이고, 매매는 사라지는 이자가 가장 크지만 원금이 자산으로 쌓이며 집값이 오르면 차익도 생깁니다(내리면 손실도 그대로 떠안습니다). 월세는 초기 목돈이 가장 적은 대신, 매달 나가는 80만 원이 아무것도 남기지 않습니다.

전세 — 목돈은 묶이지만 매달 부담은 적게

전세는 보증금을 맡기고 매달 임대료 없이 사는 방식입니다. 목돈이 들지만 매달 나가는 건 (전세대출을 받았다면) 이자 정도라 부담이 적어요. 대신 보증금을 떼일 위험(이른바 깡통전세)이 있으니, 계약 전 등기부등본 확인·전입신고·확정일자·전세보증보험을 챙기는 것이 안전장치입니다. 자금이 부족하면 버팀목 전세자금대출 같은 정책대출을 활용할 수 있습니다.

월세 — 목돈은 적지만 매달 나간다

월세는 적은 보증금에 매달 임대료를 내는 방식입니다. 목돈 부담이 적어 사회초년생이나 이동이 잦은 분께 맞아요. 단 위 계산처럼 월 80만 원이면 5년에 4,800만 원이 고정지출로 나가고, 그 돈은 자산으로 남지 않습니다. 무주택 세대주이고 소득 기준을 충족하면 낸 월세의 일부를 연말정산에서 세액공제받을 수 있어 부담을 일부 줄일 수 있습니다.

매매 — 내 집이지만 대출과 세금이 따라온다

매매는 집을 사서 소유하는 것입니다. 주거가 안정되고 집값이 오르면 자산이 늘지만, 대출 상환·취득세·보유세 부담과 집값 하락 위험이 함께 옵니다. 위 시나리오에서 월 상환 약 143만 원은 월세 80만 원의 두 배 가까운 현금 흐름 부담이라는 점도 체감해 둘 필요가 있습니다. 생애최초 구입이라면 취득세 감면이나 디딤돌 같은 정책 대출(낮은 고정금리)을 활용할 수 있어요. 무엇보다 매달 갚을 대출 상환액이 감당 가능한지 먼저 계산해보는 것이 핵심입니다.

어떻게 고를까 — 4가지 질문 체크리스트

1. 목돈이 있나? 있으면 전세나 매매, 적으면 월세.
2. 얼마나 오래 살 건가? 2년 이하면 월세, 길게 살면 전세·매매.
3. 매달 감당 가능한 금액은? 위 시나리오처럼 이자·월세·상환액을 내 조건의 숫자로 바꿔 계산해 보세요.
4. 집값 변동을 감당할 수 있나? 부담된다면 전세가 더 안전합니다.

내 숫자로 다시 계산해 보기

이 글의 시나리오는 '연 4%·5년'이라는 가정 위의 계산일 뿐, 정답은 내 보증금·금리·거주 기간을 넣어야 나옵니다. '무엇이 더 낫다'가 아니라 **'지금 내게 맞는 것'**을 숫자로 확인하는 것이 이 비교의 결론입니다.

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본문 계산은 금리·기간을 가정한 순수 산술 예시이며, 실제 금리·세금·정책대출 조건은 소득·자산·주택 요건에 따라 다르고 2026년 기준으로 바뀔 수 있습니다. 정확한 내용은 기금e든든·정부24·국세청 등 공식 채널에서 확인하시기 바랍니다.