종부세 기준 9억·1주택 12억, 부부 명의 계산

12월이면 뉴스에 꼭 등장하는 종합부동산세(종부세). 이름부터 무겁지만, 실제로는 대부분의 1주택자와 무관한 세금입니다. 기준을 넘는 사람만, 넘는 부분에 대해서만 냅니다.

핵심은 두 숫자입니다 — 사람별로 전국 주택 공시가격을 합쳐 9억 원을 넘으면 대상이고, 1세대 1주택 단독명의는 12억 원까지 공제됩니다. 시가가 아닌 공시가격 기준이라, 시세로 대략 15~17억 원대 1주택까지는 종부세가 없는 셈입니다.

일반 vs 1세대 1주택 한눈에 비교

구분	일반 (다주택 포함)	1세대 1주택 (단독명의)
기본공제	인별 9억 원	12억 원
세율	0.5~2.7% (3주택 이상은 과표 12억 초과분 2.0~5.0%)	0.5~2.7%
세액공제	없음	고령자+장기보유 최대 80%
부부 공동명의	각자 9억씩 합계 18억 공제	1주택 특례로 전환 선택 가능
납부	12월 1일~15일 (고지서)	동일

나는 종부세 대상인가요?

종부세는 재산세와 달리 사람 단위로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준, 내 명의로 된 전국 주택의 공시가격을 전부 더해 9억 원(1세대 1주택 단독명의 12억 원)을 넘는지 봅니다.

• 부부가 각각 8억짜리 집을 한 채씩 갖고 있으면 → 각자 9억 이하라 둘 다 종부세 없음
• 부부가 12억 아파트를 절반씩 공동명의로 갖고 있으면 → 각자 6억이라 종부세 없음 (합계 18억까지 여유)
• 한 사람 명의로 공시 14억 1주택이면 → 12억 초과분 2억에 대해서만 과세

종부세는 얼마나 나오나요?

(인별 공시가격 합산 − 공제 9억 또는 12억) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 → × 세율

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 이하	0.5%	0.5%
6억 이하	0.7%	0.7%
12억 이하	1.0%	1.0%
25억 이하	1.3%	2.0%
50억 이하	1.5%	3.0%
94억 이하	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

여기서 같은 부분에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼주고(이중과세 조정), 산출세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 작년 보유세(재산세+종부세) 대비 150%를 넘지 않는 세부담상한도 적용됩니다.

공시 14억 1주택, 원 단위로 따라가 보기

앞의 사례 — 한 사람 명의 1세대 1주택, 공시가격 14억 원 — 를 위 표 그대로 끝까지 계산하면 이렇습니다.

1. 공제 — 14억 − 기본공제 12억 = 초과분 2억 원
2. 과세표준 — 2억 × 공정시장가액비율 60% = 1억 2,000만 원
3. 세율 — 과표 3억 이하 구간 0.5% → 산출세액 60만 원
4. 재산세 공제 — 같은 부분에 부과된 재산세 상당액을 뺍니다. 이 금액을 예컨대 15만 원이라 가정하면 60만 − 15만 = 45만 원 (재산세 자체의 계산은 재산세 납부 총정리에서 확인)
5. 농어촌특별세 — 45만 × 20% = 9만 원 → 납부 총액 약 54만 원

여기에 아래에서 설명할 1주택자 세액공제까지 얹으면 더 내려갑니다. 만 65세에 10년 보유했다면 공제율 30%+40%=70%가 적용되어 45만 원의 30%인 13만 5,000원, 농특세 2만 7,000원을 더해 약 16만 2,000원이 됩니다. 4번의 재산세 상당액 15만 원은 이해를 돕기 위한 가정값이며, 실제 공제액은 그 주택에 부과된 재산세에 따라 달라집니다.

부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?

1세대 1주택 단독명의자는 나이와 보유기간에 따라 세액을 깎아줍니다.

• 고령자 공제 — 만 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
• 장기보유 공제 — 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
• 둘을 합해 **최대 80%**까지 공제 (예: 70세·15년 보유면 세액의 80% 감면)

부부 공동명의 1주택은 매년 선택할 수 있습니다 — ① 각자 9억씩 총 18억 공제(기본) ② '1주택 특례'를 신청해 12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제를 받는 방식. 공시가격이 18억 이하면 보통 ①이 유리하고, 그보다 비싸고 부부가 고령·장기보유라면 ②가 역전할 수 있습니다. 특례 신청은 9월 16일~30일 홈택스에서 합니다.

종부세 자주 묻는 질문

종부세 고지서는 언제 오고, 언제 내나요? 매년 11월 말 고지서가 나오고 12월 1일~15일에 납부합니다. 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 이내 분납을 신청할 수 있습니다.

재산세를 냈는데 종부세까지 내면 이중과세 아닌가요? 겹치는 부분은 조정됩니다. 종부세 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제한 뒤 세액을 계산합니다.

전세를 끼고 산 집, 오피스텔도 합산되나요? 주거용이면 합산 대상입니다. 주거용 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있다면 종부세 합산에 들어갑니다. 상시 임대사업자의 합산배제(9월 신고) 등 예외는 홈택스에서 확인하세요.

올해 집값이 올라서 걱정인데, 세금이 얼마나 뛰나요? 공시가격이 올라도 세부담상한(전년 보유세의 150%)이 있어 한 해에 무한정 뛰지는 않습니다. 다만 상한까지는 오를 수 있으니 12월 고지 전에 홈택스 간이세액계산으로 미리 확인해 보세요.

기준과 명의가 전부다

종부세는 기준(9억·12억)을 넘는지, 명의가 어떻게 되어 있는지가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 12월 고지서를 받기 전에 내 공시가격 합산액과 공제 구조부터 점검하세요.

• 매년 7월·9월에 내는 기본 보유세 → 재산세 납부 총정리
• 재산세+종부세를 한 장으로 → 부동산 보유세 가이드
• 팔 때 세금까지 미리 보기 → 집 팔 때 양도소득세 가이드
• 더 많은 돈 이야기 → 돈이 되는 경제

본 글은 2026년 기준 국세청 자료를 정리한 것입니다. 종부세는 명의·주택 수·지역에 따라 결과가 크게 달라지고 세법이 자주 바뀌므로, 실제 세액은 홈택스(hometax.go.kr) 간이세액계산과 세무 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.